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万达百货,佛山受阻

万达百货,佛山受阻

本刊记者 黄靖芳 | 2017-10-11 | 南风窗

万达经常宣称,一座万达广场就是一个城市中心。但是佛山的特殊性在于,这里没有一个强中心。

  万达通过和融创的交易,卖出了酒店和文旅项目,但商业地产板块作为“核心主业”,依然是万达产业版图的重中之重。在二线乃至三线城市,万达曾一度激进。这些项目现在如何?
  佛山,是一座特殊的城市,它以制造业发达和富人聚集而闻名。那么,这些“优势”能支撑起发达的商业地产吗?据统计,2016年佛山中心城区的新增优质商业面积达到37万平方米,同比增长363%,是历年来新增供应之最。
  2014年,万达曾对当地媒体少见地透露其规划:“在佛山一共要做四个万达广场,南海、三水、顺德还有禅城。”如今,南海和三水区的万达广场已经如期开业。那么,在这里,万达能否实现当初的预期?

  冷清的万达金街
  9月下旬的一个工作日下午,南海的万达广场有点冷清,前来的顾客中不少都是推着婴儿车的妈妈。
  “上班时间人肯定不多,周末人就会多起来了。”万达新馆内女装店的工作人员就此解释称。但是这个说法在其他区域并没有得到印证。
  在广场一侧的万达金街上,经营着过桥米线店面的钟女士并不认同这个说法。钟女士的店面是从“房东”手中租回来的,她所说的房东并非万达,是购得这处物业的个人卖家。
  作为万达城市综合体的组成部分,金街承担了万达实现资金流转的一环。在其快速扩张的过程中,为了保证资金链的高速流转,万达创造出了自己的“现金流滚资产”模式。具体来说,是通过对住宅、社区商铺和部分办公楼的销售收入,支撑自持的购物中心建设,从而平衡现金流,以售养租。万达金街就是其中的一款商铺产品。
  两年前钟女士租下这个店面,一个月的租金加上管理费和水电成本需要两万五千块。根据附近地产中介的数据,万达金街铺租基本在200元/㎡左右,这个与戴德梁行统计的去年中心区优质商业首层租金每平方米283.6元的数据相比较,并不算高。但是钟女士店面的盈利情况并不好,盈亏不定,有时一个月会亏上一千块钱,对于一个加上她只有四个员工的店面来说,这种经营情况很不理想。
  钟女士回忆,人流量最多的时候是2016年的下半年,之后便愈加冷清。在万达新馆门口经营奶茶店的蔡小姐也认同这样的说法,2016年暑假的时候,她的奶茶最多一天可以卖出接近500杯,但这个旺季没有停留很久,今年的情况并不理想,周末一天最多只能卖出两百杯,“人都不知道往哪里去了。”
  2014年8月29日,万达广场南海店正式开业,地块位于南海区桂城桂澜路东侧,属于千灯湖商圈,是万达在佛山首次入驻的项目。当时90亿元的投资使其成为万达在广东省资金额最高、建筑面积最大的项目。
  根据万达官网发布的新闻稿件中,金街作为主要业态被提及,“项目包括精装公寓、国际5A甲级写字楼、购物中心、金街旺铺四大业态。”其中还提到开业时的盛况,当天吸引的客流量达到40万。
  但是这样的场景现在很难见到了,根据《南风窗》记者的统计,在金街前200米的接近40家店铺中,有12家店铺大门紧闭,大多里面空空如也,即使还存有货物,外面仍然贴着“旺铺转让”的字条。钟女士在金街两年时间里,见证了周边的商家换了一批又一批,“有的开了两三个月就走了”。
  记者走访了不少商家,他们都表示附近的居民和上班族是主要的客流,“新面孔很少见。”其中很重要的原因是,从消费者的角度来说,万达并非是唯一的选择。
  南海万达位于千灯湖商圈,在其拿地之时,这个片区北面已经有在建的南海金融城,西面不足1公里是商业面积为16万平方米的保利水城。
  在半径不足3公里的桂城范围里,千灯湖商圈正紧邻南海大道商业带和桂城东板块两大商圈。
  其时,南海大道商业带已有南海广场、鸿大广场、凯德广场、汇潮天地、佑一城等多个商业地产项目;而桂城东板块内已有家天下广场、南海城市广场、顺联国际奥特莱斯、百花时代广场、佳盛国际广场等等,这些购物中心之间的目标群体以及模式、定位差异不明显,让这个区域的商业地产发展已经稍显拥挤。
  当时,保利水城的副总经理就直言,过于饱和甚至是过度的商业设置会带来恶性竞争,不利于佛山商业的健康持续发展。

  万达百货难“驱动”
  2015年9月,当时的万达广场曾经发生过一次不小的风波。
  2015年年初,国内各地的万达广场开始着手关闭或者调整亏损严重的万达百货。据南海万达一位招商部人士回忆称,在这次调整前,万达百货不属于万达广场管理,调整后万达百货归到万达商管,和广场实行统一管理。在这次调整名单中,南海万达赫然在列。
  谢先生是当时受到影响的商家之一,他在百货开业之初进驻,当时百货通行的联营模式—以店铺营业额的百分之十到百分之二十收取租金的方式,以及万达的名气,这两点是他再三考量后选择这里的原因。
  据他表示,这次的调整非常意外,楼层统一设立的收银台突然停止收银,不少商家也表示百货方面事前没有任何通知,就直接采取停电的方式让租户被迫关门,这种处理方式让一批商家非常不满,谢先生还称自己的店铺遭到了强拆,随后更将万达百货告上了法庭,如今法律程序仍然没有完结。
  这样突如其来的撤场行为让他非常失望,同样的处理手法在全国其他地方也有报道,使得万达为不少商家所诟病。从创造客流高峰到变成烫手山芋,万达百货以这种特殊的方式重新进入人们的视野。
  其实百货业的颓势早就显现。以经营连锁百货闻名的百盛集团2015年度的业绩报告显示,集团全年的销售额180.9亿元,同比下降6.9%,亏损了9450万元。
  协纵国际集团创始合伙人黄立冲告诉记者,中国的整个消费形态从网购兴起后已经发生改变,作为支撑百货业发展的中产阶层并没有预料中的强大。原因在于目前我们还处于一个哑铃型的社会特征中,在这种特征下,富裕人员会选择出国购物,普通人则会选择互联网,从需求角度而言,百货业已经失去了支撑。
  万达百货的处境同样不佳,在2013年的工作总结会上,王健林就表示,万达百货2013年仅完成收入154.9亿元,完成调整后计划的91%,同时净利润增亏7%,这是万达百货历史上第一次没有完成利润计划。而后引发了全国的一系列关停风波。
  那么长期以来,万达百货为什么一直作为万达广场的标准配置存在呢?
  万达凭借其开业速度著称,南海的万达广场从2012年5月拿地再到2014年8月开业,用了2年3个月;三水的万达广场从2014年的11月拿地到2016年11月开业,用了2年时间。与之相对的是,与南海万达体量相近的金海地产“金海M-CITY”综合体从2009年拿地至今,仍然没有开业。
  事实上,作为万达广场这座综合体的重要组成部分,万达百货一直是万达广场的“主力店”,更是实现“万达速度”的重要推动器,即在合作伙伴无法跟上万达扩张速度的条件下,万达百货依然能使万达有信心将开业时间掌控到位。因此,可以说万达百货的“驱动效应”更甚于其“经营功能”。
  与此同时,万达百货快速开业的优势,加上万达庞大的综合体给当地就业、税收、商业氛围和城市形象等方面的突出贡献,让万达很容易就得到地方政府的支持。
  但是,随着网购的兴起带来零售环境的变化,万达百货提供的“驱动效应”越来越弱,转型提上了日程。

  地域的特殊性
  观察万达在佛山两处选址,可以发现其拿地的过程都非常顺利。2012年,万达以底价20.36亿竞得南海桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧的地块,竞拍全程不超过六分钟;2014年,万达同样以底价4 .028亿元竞得位于三水新城南丰大道翠云路地段的地块,宗地面积约为12万平方米。
  低价与缺少竞争对手的拿地模式是万达的特色之一,当其以同样快速标准的模式进入南方城市,是否也会一如既往地顺利呢?
  黄立冲向记者提出其对万达的忧虑,“当它以哪里能拿到地为选择的时候,就会出现一个问题,当地的城市组团或者目标客群组团不一定能够支撑它的选择。”
  他认为,万达在北方表现出强势,是因为北方在大型城市综合体建设方面相对不足,其粗放、依靠占地的先发优势就展现了出来,但在广东这个很早就接触海外商业形态的地区,可能会产生水土不服的情况。
  万达经常宣称,一座万达广场就是一个城市中心。但是佛山的特殊性在于,这里没有一个强中心。2014年佛山国土资源局编写《佛山市中轴线地区控制性详细规划》的项目背景时,提到佛山发展的困境之一,就是当下却仍缺少一个真正的中心,“受困于这种多中心组团、无强中心的格局。”
  这种格局的形成有复杂的原因,2002年国务院批复了佛山的行政区划调整,同意将南海、顺德、三水、高明四县级市并入佛山市,由此组成现在的佛山区划。但是五区之间的经济发展差异不均衡,以2014年的数据为例,当时最高的顺德区生产总值为2783亿元,是仅有608亿元的高明区的四倍多。
  同时,“组团”格局的表现是,各区都有自己的新城和商业中心,融合程度较低,由此带来商业分散化的特征,极容易稀释大体量的商业体。
  另外,由于地理因素,使得广东地区一向与香港和澳门地区有很深的渊源,交通来往相当便捷。从佛山乘大巴到香港关口只需两个小时,禅城居民莫显耀经常选择这种方式在周末往来两地,手表、单反、手机等电子产品的购买他都选择到香港解决,“当天就能来回,连洗发水和沐浴露都在那里买,很方便,质量也好。”而且,他也有不少亲戚住在香港,“他们都习惯了回内地前问我们要不要带什么东西”。
  随着广佛地铁的开通,到广州购物也是不少佛山人的选择,商业地产更成熟的广州造成的“虹吸”效应会进一步分散佛山的客流情况,2016年戴德梁行举办的佛山房地产市场分析会上,华中区研究部主管及助理董事林珂曾指出,目前广佛地铁对于佛山商业消费的作用表现为“导出”大于“导入”。
  不难发现,地理和交通因素造成的消费习惯外流现象,使得像万达这种定位中高端消费群体的大型综合体容易受到“冷落”。
  黄颖是土生土长的佛山人,她所在的禅城区有种类繁多的店铺,提供从服饰到日常用品的生活所需,“没必要什么东西都去商场买,在街边的店铺就可以解决。”发达的手工业和制造业以及自由的商业文化使得这里催生出不少个体经济户,许多老一辈的佛山人已经由此形成固定的消费习惯,一站式的购物形态没有显现出迫切的必要性。
  “如果继续这样的客流情况,可能会考虑放弃这个店面了。”奶茶店的蔡小姐称。在她身后,是又一座大型的购物中心—招商蛇口打造的iPark正在筹备开业。