sidebar

“中产主流人群”的前方

“中产主流人群”的前方

安迪 资深房地产专家 | 2018-01-18 | 南风窗

现在,个人和家庭发展层面上受到制度、政策,以及市场、外部的影响越来越大。人们会在具体的路径选择上和操作层面上面临更多技术上的难题,比如投资层面向左还是向右之类的选择困惑。这对一个人的心智的要求也越来越高

  在2018年来临的时候,我感受到我身边的人,以及“朋友圈”的氛围不太一样,有一种要应对可能会发生什么的紧迫感。时间在岁月更替中的再次打开,不仅是在向前方延伸,也像是在打开一个风险和机会之门。他们紧张,兴奋,而又似乎有充分的准备。
 
  准 备
  李明是深圳一家公司的高管,虽然已经接近中年,但活力十足,时尚前卫,行动力强,并没有“油腻”的样子。也许“油腻”这个词,说的从来就不是“中产中坚”或“高净值人群”。
在接到他邀请一起吃饭的电话后,我笑了。
  前几年,由于职业的关系,周围人群请我吃饭或“一起坐坐”,主要是想了解政治社会变化的大趋势,他们那个时候,对发生的变化更多的只是一个看客,似乎没有直接的相关性。但这两年不同了,他们想了解的就是房地产“投资”,跟自己息息相关。在十九大之后,这更为明显,研究“下一年”(即2018年)的动向多了起来。
  这也说明了在中国,政治调整期,经济和社会更多是以稳定为目的。而政治上一旦确定下来,经济的调整就要加速了。而体制内的社会动员,也将逐渐展开,进而也影响到体制外企业和个人的调整。现在,个人和家庭发展层面上受到制度、政策,以及市场、外部的影响越来越大。人们会在具体的路径选择上和操作层面上面临更多技术上的难题,比如投资层面向左还是向右之类的选择困惑。这对一个人的心智的要求也越来越高。
  我与李明的见面还是比较轻松的。
  他的2017年成功而略带遗憾。工作层面稳步推进,按照他们集团公司的总体部署有序安排。家庭层面一扫2016年二胎没怀孕成功的晦气,他老婆成功怀上了;再过2个月,他又将做爸爸了。这些进展都很让人欣慰。倒是投资这块,忙于事业和家庭的他,上半年眼看股市暂时没什么希望,就将股市的资金都取了出来做理财,静待时机。本想着今年在周边的二线城市投资一套房,但是没想到限购限贷马上铺开了,也就没有再折腾。
  “当然也错过了今年不断刷新历史节节高的贵州茅台股票!”李明话音刚落,我们哈哈大笑。
  李明的“投资朋友圈”里,有一些朋友曾前瞻性地选择在某些三四线城市布局投资,要么是这个养老项目,要么就是什么文旅产业,嘴里都说着长期怎么向好,回报率会怎么样。即使是那些两眼一蒙在某些三四线城市买了两套房的,貌似到年底这投资回报率也达到了至少40%以上,比他这理财好得多了。
  面对这些城市人口不多,产业薄弱,收入水平也不高的城市,房价却走出了一波行情。对此李明略显纳闷和遗憾。茅台股票的事情分析下来估计需要消耗不少生命能量,但是这个某些三四线城市房价大涨背后的逻辑,必须得说说了。
  从整个宏观经济来看,中国仍然正处于城市化进程中,虽然资产泡沫在限购政策下存在很大的外溢因素,但是从经济升级和产业变迁的角度,仍然可以看到蕴藏着很多机会。
  城市化继续往前走,而优质的中小城市特别是在一线城市周围有特点的三四线城市,在这两年突飞猛进似的发展是这一轮城市化进程中的一大亮点。而其中,有很大一部分因素是根本无法用当地人口数量、平均收入和消费水平等去解释的。原因包括刚才说的一二线城市2017年很多进入了限购状态,资本外溢到一些三四线城市。当然,也应该从城市发展与融合、人流汇聚方向和产业转型升级的角度去看待这个问题,因为这些因素才是资本“追捧”的基础。
  投资也要讲究“攻守道”。按照李明说的,一大家子人,在这个一线城市,如今各种生活成本都在上升。几年前全家一个月最基本的生活开支起码七八千,现在都是要两万以上,而这还不包括小孩教育费用等。开支的不断上升,摆在眼前的各种可能的通货膨胀。在充满各种不确定性的未来,更应该考虑全家人的各种当下需要,而不是盲目出击。
  很显然,像李明这个层次的群体,上有老下有小,也应该从新一轮的投资机会中重新“定位”自己的资产配置结构。只有这样才能更好应对未来的挑战,主流中产人群步入中年的这一阶段,并不容有太多闪失,全家都指望着顶梁柱这个中坚力量呢。而做到这一点,需要前瞻性的眼光,更需要拿出对自己和家庭的担当精神以及行动力。
 
  应 对
  比起李明,吴天雄吴老板老板肩膀上的担子更重。因为他承担的不仅仅是一个家庭的责任,更决定着一家企业的未来。
  吴老板是50多岁的老板,年轻时代在国企做领导,1999年左右趁国企改制,凭着敏锐的市场嗅觉,过人的胆识和魄力,以及长袖善舞的政商关系处理能力,摇身一变成为了这个一线城市的民营企业家。他此前一直坚持做实业,前几年因为实业确实难做,在某三线城市的房地产行业老板“蛊惑”下,将大部分资产转而投资到了该三线城市的一个房地产项目,而且凭着资金的实力,做了大股东。
  创业的艰辛,多年的操劳,双鬓已经斑白,见到他的时候,他正左手拿着一支烟,右手翻看着季度财务报表。
  聊到当时这个跨领域的大手笔,他还是相当感慨,“隔行如隔山,但是当时的转型也是因为实业确实难做,又刚好有这个机会”。事情的进展比刚开始想到的要艰难得多,与他合作的是几个资金实力一般的地方小开发商,因为行业经验缺乏,人才引进困难,内部管理混乱等问题,明明拿着一块地段不错的地皮,折腾几年下来,也只开发了一期,剩下还有二期待开发。
  成本控制不到位,他的一期利润并不多。最近几个月,几家大开发商在该城市进驻和拿地。房价有要上涨的态势。吴老板想趁着势头在2018年将二期的大部分工作提前完成,为彻底脱手这个项目打下一个比较好的基础。他比较关注国际国内政治经济金融形势,关注得越多,越是有一种时机上的紧迫感。
  2017年年末,美国宣布减税计划和加息。聊到这些事关金融的事件,吴老板眉头紧锁。他现在要推动这个项目二期的开发,2018年开局工作最头疼的就是融资难题。显然如果2018年央行被动加息,他将不仅要直面融资渠道更难,也将面临融资成本更高的问题。
  吴老板所遇到的问题其实是全国性的。最近几年的房地产开发企业,随着拿地成本的提高,管理运营精细化程度的提升,实力不行的企业在退场,行业集中化程度在加速。我们看得到的是房企迈进5000亿销售规模,而与此同时出现的,是一大批地方中小开发商在不断退出或者转型。
  这些都是不利因素,而利好因素是,国内一二线城市限购限贷情况会持续下去。而资本将继续外溢到这个处于一二线城市周边的三线城市。
  从不利的国际因素,聊到国内的利好因素,吴老板的表情终于轻松了一些。
  受我的启发,吴老板决定积极寻找并且引入品牌开发商进行合作,通过对方的信誉加持,进而获得原先没法获得的金融资源支持。而管理和运营这块,需要将一些权限以合作形式交出去,这也就是“曲线救国”了。
 
  破 局
  再来说说80后方波的故事,他创业多年,现在是一家公司的创始人。
  一头微卷的头发,戴着黑框眼镜,一看就像技术研发型boss,方波就是属于这种。
  他专注产品和服务的创新研发多年,获得一项国家专利,还有两项专利正处于申报当中。按照他自己说的,创业就是苦中作乐,从来就不缺烦恼。
  和其他的创业者一样,他也忍受了公司办公租金连年上涨,从每平方20多元一直到50元以上的过程。按照他说的,虽然这办公室租金涨得没房价快,但也快赶上了。除了公司各类成本的上升,还有市场开发等,都越来越遇到不少难题。然而这些都不是他最大的烦恼。
  “最大的难题是找到合适的人才,如果要自己培养,成本高也就算了,关键是周期长,跟不上公司的发展。”方波说完后两手一摊,一副很无奈的样子。
  据方波介绍,他们所在的行业是传统制造业的服务行业。而现在在整个经济大环境下,利润并不可观。这是整个行业的普遍现象,所以员工工资收入水平也不可能有多高。而对他自己公司的员工,同等岗位条件下,他已经给出了高出行业20%的薪酬。即使如此,还是比较难找到合适的人才。而这点是整个行业的现象,就是加工资,也很难找到合适的人才,行业留住人才的能力越来越弱。
  而造成这个现象的原因是,他们所在的这个强二线城市,多年来房价一直居于全国前10。行业整体利润情况和工资水平跟这个城市房价越来越不匹配的状况,已经是这个产业在这个城市的发展瓶颈之一了。
  “当然,我们的不少同事从周边城市来到这里发展,也想留下来,但是无奈他们望房兴叹,我对此也爱莫能助,也感到很无奈”。看得出来,他对这些同事的境况感同身受,我对他的共情能力和担当表示赞赏。
  每年春节后,这个城市的房租都要上涨一波,然后他给出的员工薪资水平也按级别随之提高200到500不等。但这点对解决公司留人的问题已经无济于事了。
  方波所面临的问题,其实是整个实体产业,特别是一二线城市实体经济面临的一个普遍性问题。一方面是一二线城市生活和生产的成本多年来的上涨在倒逼产业升级,而事实上反而对相关产业,特别是像方波所从事的制造业的相关服务业以及相应人群产生了“挤出效应”;另一个很重要的原因就是,整个社会对年轻人才的组织和发动能力也越来越弱了。
  尤其是这一两年以来,表现得更为明显,“抢人大战”在各大一二线城市频繁上演,参与的各大城市不断出台吸引人才的系列利好措施。包括针对特定人才群体降低落户门槛,以及给出优惠的购房政策。这些城市推出的各项政策,本质上是为城市的可持续发展解决人才资源不足的问题,也是在为相关产业的企业吸引人才。
  面对这个大环境的变化,为了应对2018,方波其实有了一个调整的想法。只是操作起来需要公司内部的沟通,特别是股东之间共识的达成。而这些,既需要情商,也需要协调能力,更需要执行力。
  “打算公司内部管理创新,按照业务板块积极授权,某些板块推向市场化运作,再加上总部搬迁到周边三线城市,这里只留个办公室”,看样子方波这想法已经酝酿了很久。公司管理扁平化和创新,是传统行业提升行业竞争力的通常做法。而将公司总部搬迁至周边的三线城市,又是积极作为的一步。市场、人才和成本等问题或许都可以迎刃而解。
  看到方波坚定的眼神,相信他一定可以在接下来的时间里勇敢破局。