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住在工资永远买不起的楼里

住在工资永远买不起的楼里

本刊记者 陈莉莉 发自北京 | 2018-08-02 | 南风窗

  购买第一套房子时,规规矩矩、诚惶诚恐凑现金付30万元的首付,现在只有60万就敢买价值900多万的房子。

  2017年年底,一个即将当妈妈的北京女子将自己亲历的“抢房风暴”发布在网上,被认为真切地表达了中国3亿年轻人的迷茫。
  她28岁,博士,在她想要换房子的那段时间,9天见了6个业主,房价一天天飙升,涨价一度以百万为单位。她充满了无奈和焦虑。
  这不是一个人的故事。
  从1998年中国启动房改以来,北京,这座全国住房矛盾最突出、房价最高的城市,统计数字上,它的房价就像是曾经关在笼子里的猛兽。
  2013年,北京师范大学教授董藩作出预判:未来5年,北京的房价可达10万。当时骂声一片,砖头横飞。5年后的2018年,10万元一平方米比比皆是。
  关于个体与房子之间的故事,每天都在上演,在中国的一线城市,以及房价正在升起的二、三线城市。
 
  买与不买,两种人生
  2016年是北京房价飞速上涨的一年,那时候的孙飞还没有意识到情况的严峻性。
  2017年春节过后,他无意间在网上看到了之前看的那套房子,还没卖掉,一直挂在中介的网上,但标价已经超过了400万。半年的时间房价涨了超过150万,这深深地刺激到了孙飞。他意识到,再不买房,以后也别指望了。
  孙飞供职于文化行业,35岁,未婚,他认为一个重要的原因是,“性格散漫自由,早期没有买房,后来一直就没买得起房。”而近些年来,他深刻地体会到了房子在婚姻中的重要性。
  “房子在婚姻中占到八成的分量。”对于买房,孙飞感觉到失望。在北京努力打拼了14年,即使自己做出了不错的成绩,依然买不起房,他显得有些无奈。“房价那么高,为啥和工资不成比例?”
  正在孕育二胎的王雁,与孙飞大学同窗4年,毕业后她就积极入房,在北京房地产政策的每一个风口处,她都没有被卡过壳。她与丈夫各自的原生家庭也都能帮上忙,现在她们的新家在北京有5套房子,其中4套用来出租,用租金还房贷。孙飞觉得,与她聊天是在跨阶层。
  王雁说,她也不知道买房到底是对是错。经常能听到人们说房价泡沫会破,反正她没见破过,不知道破裂的惨状会是什么样。她见了这么多买房人,直到现在,她还没看到过因为喜欢买房而吃亏的人。
 
  信用卡与循环贷
  买房像是在打仗,机不可失,失则坠入深渊。看房那段时间,王建栋充满了焦虑感。
  那是2016年的8月。他从北京西城区赶到门头沟区。在他看来,那几乎是他第一次去那么远的京郊。新放的楼盘在西六环边上,夏末清晨的阳光从楼宇间的空隙中斜射下来,光柱子落在价格表前晃动着的焦虑的脑袋上。
  阳光跟所有夏天时的一样,但是那一天,王建栋感觉特别热。跟他一样,满头大汗的购房者们大清早都赶到了西六环外,气也不透一口,便来到售楼处价格表面前,占卜他们的命运。
  单价即破6万,人们嘀咕着是不是又涨价了。这个价格对于土生土长的门头沟人谢良来说,贵得吓人。他不知道人们认为北京为数不多鸟不拉屎的地方,怎么突然房价上了天。他瞬间有了一种“我原来是地主”的后知后觉感,但是焦虑感瞬间也伴随而生。
  王建栋对那些几百号人抢一百套房子时还要在乎价格的人感到不解,因为在他看来,“能买到就不错了。”800万、900万元一套的房子,像白菜一样。
  之所以如此,在2016年的前8个月的时间里,北京只推出了七块住宅用地。为了不出地王,政府一直压抑土地供应,统计数字上,北京的房价均价被自住房和保障房拉低,而实际上,商品房市场一房难求。
  自中国2014年11月进入降息通道后,一系列宽松举措刺激了住宅成交量。一年的时间里,北京的新建住宅价格跳涨了21%,天津上涨了16%,深圳在一年中甚至飙升了60%。
  实体不振,所有的钱都在流向房地产业。2016年前七个月个人住房贷款增加将近3万亿元,住房与土地开发贷款将近4000亿元,房地产贷款合计在3.4万亿元,占前七个月中国各项贷款增加额8万亿元的42.5%。
  狂热的情绪传导下,人们似乎对数字失去了感觉,再多、再贵的房子推出,总是一抢而空。
  当时,北京市朝阳区不动产登记中心的过户预约号已经炒到了1500元钱一个号,还得预约到一周后。北京南四环外一个1990年代的小砖楼,报价5万元一平方米,链家房源上线当天,这套房子被看了26波,签了八个意向金,前三名的意向金交付时间一模一样,最后只能以秒计算先后顺序。
  不谈论房地产,整座城市已经没有办法好好生活。或者说你不谈房地产,好像你与这个时代相距太远了。
  王建栋有一套自住房,他本没有再购房的意愿。第一套房子虽然买得早,在西城区,接近北京市中心,他当时每月薪水1万,他的妻子每月薪水8千,每月还房贷7千,没有更多的支付能力再买第二套。而且,第一套还差点卖了。
  他和妻子都是家中的独生子女,有4位老人需要赡养,一个人一场病瞬间就需要卖房卖车。2010年,岳父生病,手术费用需要40万元,虽然有医保,但也是要先将40万元花出去才可以报。那段时间,妻子睡不着,每天早晨,洗手间的地板上都是头发。他急得差点卖了房子,最终还是被老人给阻止了。
  老人对于房子似乎有着更大的执念。他对王建栋说,如果是卖房治病,那老人对他就会有永远的愧疚。
  之前,王建栋手中有60万现金,但总觉得钱不够。朋友认为,王建栋“60万元现金不够买房”的说法“很傻”,他说,他们共同的朋友买1000万别墅的时候手里只有10万块钱,其他都是借的。
  他给王建栋出主意,做个首付贷,办几张信用卡做循环贷。而且还得离婚,赶紧离,弄出个名额出来买房。几百万,上千万的房贷怎么还?还需要考虑吗?房子一定涨的,到时卖掉,还怕还不起?新楼盘就要开盘了,赶紧去排号,不管怎样,搞一套房,胜过上十年班。
  朋友的观点是:这个年代不会借钱,只会辛勤工作靠自己收入挣钱存银行,那就永远无法分享经济发展的成果。
  王建栋最终选了一套价值900万元的叠拼,需要首付300万元,他手里只有60万元。他整天都在想去哪找剩下的两百多万元?结论是贷款,一年6个点利息,“反正过两年交房涨起来又能卖掉挣钱。”他的朋友如是说。
  市场留给王建栋的选择也不多,至少在北京,房子看起来越来越少,越来越郊区。
  门头沟的基础建设看起来是铺开了建,王建栋想着,等地铁一开通,长安街西延长线一修好,房子就又可以涨了。
 
  房价收入比,有用吗?
  20世纪90年代初期,世界银行专家AndrewHamer在进行中国住房制度改革研究时,提出一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比例。这个比例是,达到3~6倍是比较理想的模式。很长一段时间以来,这个标准被认为是“国际标准”。
  广州商学院教授林文俏认为,各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法不同,房价收入比根本不具备可比性。他认为,3~6倍的房价收入比只是AndrewHamer个人的研究结论而并非“国际标准”。所以,据此得出中国10~20倍房价收入比泡沫严重也是不合理的。“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。
  房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。
房价到底多少对于工薪阶层才算合理?很多人还是愿意以AndrewHamer的房价收入比来估算,一个城市要达到宜居的标准,那在这个城市打拼的一对夫妻6年攒下来的钱必须要能买得到一套70平的房子,或者说每个人一个月的工资能买得起一平米的房子。如果暂时不买房而是租房,租一个带卫生间的独立单间(15㎡),那么房租应该不超过工资的六分之一。
  这是什么概念?假如某市的房价均价1万元,那么两夫妻的月收入总和必须达到2万元,也就是平均每人1万元,那么他们一年的总收入24万元,在非常非常节省的情况下,一年租房、吃饭、交通等的开销占三分之一,攒下了16万元,其中12万元用于存钱买房,4万元用于小孩教育等方面。
只有达到这个水平,这个城市的房价才会不影响幸福感。但很显然,这个标准很多人目前是很难达到的,要么是收入不够,要么是房价超了。
  自2015年以来,上海易居房地产研究院发布《全国35个大中城市房价收入比排行榜》。数据显示,从中国房价收入比看,我国35个大中城市多数超过了警戒线,而北京、上海等城市已远远超过了这一水平。
  2018年3月,中房智库研究院独家发布了《2017年全国35个重点城市房价收入比报告》。相比2016年,2017年房价收入比下降的城市仅9个,而7成以上城市房价收入比仍在上升,即人均可支配收入与房价差距越来越大。
  排在前10名的城市分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州、珠海、海口、杭州和石家庄,其房价收入比均超14。这意味着,按照2017年这些城市城镇居民人均可支配收入来说,一个家庭想要购买一套110平方米新建商品房(2016年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米),需要花上14年以上的时间,前提还是房价不涨,全部收入只用于购房。
  尤其处在榜单前5名的深圳、三亚、上海、北京、厦门,房价收入比高达25倍以上,这个水平已经超过20世纪八十年代末地产泡沫时代的东京了。这5个城市2017年新建商品房均价在全国也是处于前五的高位。全国房价最高的四大城市,已由北上广深变为北上深厦。
  房价收入比是全球通用的指标,如同林文俏的观点一样,房价收入比的合理范围并没有严格界定。一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况,一般认为,国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。若按这一标准衡量,我国35个重点城市中,仅长沙的房价收入比合理,为6.67。
报告显示,2017年全国35个重点城市房价收入比报告,房价收入比超过10倍的城市有23个,较2016年增加了2个城市,即徐州和重庆。
  想到2008年购买第一套房子时,规规矩矩、诚惶诚恐凑现金付30万元的首付,现在只有60万就敢买需要首付300万元价值900多万的房子,王建栋觉得世界变化得真快,互联网以及金融工具给了他便捷,也让他对这个世界有一个赌博的心理。他认为他并不喜欢现在的自己。
相比十年前,他的工资每月涨了不到8千元。在抢到房子的那一瞬,它们淹没在银行卡刷卡时“滴滴”的声音里。
  (应受访者要求,本文部分人名为化名)