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租房市场正在起变化

租房市场正在起变化

胡万程 | 2020-04-03 | 南风窗

买房和租房,这本来是一个市场化的“居住权”分层模式,但疫情正在改变房东和房客过去的那种“和谐”。变化,起于微末。
 

  农历年后,对房屋租赁市场来说,一般都是“小阳春”的存在。
  上一年的奖金到手,借着开年之际,不少务工人员有着调整工作的打算。企业的人员流出,放出大量岗位需求。惯例的延续,也使得租赁合同在此时迎来一批“到期潮”,产生了大量空房。
  然而,一场突如其来的疫情不但带走了“小阳春”,甚至冻僵了整个房屋租赁市场。而另一方面,租赁纠纷的数量陡然攀升。
  看不了房,租不出房,收不了款……在这场席卷全行业的风暴中,租户、房东、租赁公司,每一方都不好过。
 
  进不去的房客
  “其他小区的门都进不去,这房没法租了。”
  原本计划3月初搬家的吴超,年前在广州员村一带物色的多个小区,现在都因为“外人禁入”的原因无法看房。
  去年房东曾告知吴超合同不再续签。但眼看着合同就要到期,迟迟找不到房的他,无奈之下找房东宽限了两个月。“房东虽然答应了,但两个月后房子好不好找,还是个问题。”吴超的语气里,满是担忧。
  租房的影响波及了他的转职计划。“想去的几家公司,离我现在的住所比较远,租不到房子的话暂时不准备动。”此外,企业延迟复工、民众不能出门,不少公司面临生存危机,招聘需求缩减。吴超坦言,年前接触的几家公司中,有的直接取消了岗位需求。
  吴超的例子并非个例。疫情当前,全国的小区采取的都是封闭式的管理,虽然各地松紧程度有一定差别,但其中绝大多数都对外来人员采取禁入的措施。“想要此时实地看房,除非一些管理较松散的城中村之外,基本上不可能。”广州市一位链家的员工告诉《南风窗》记者。
  老家是疫情严重地区的租户,年后返工时甚至因为严格的“禁入”措施而无法回家。如3月3日前,江苏省昆山市要求对无自有房产的湖北、浙江、河南等7省人员全部遣返。成都市龙华社区要求租客如果要进入小区,须出租方和租赁方各交50万元保证金。
  老家在安徽阜阳的沈之阳,原本在浙江温州的一家企业打工。因为无法出具房产证,租赁的小区直接劝返了他,无处可去的他只得二次返乡。房屋空置了将近一个多月了,企业的复工仍然没有消息。他想以“不可抗力”的理由免责退了房子,但房东不愿意,执意让他赔偿两个月的违约金,由此产生了纠纷。
  这样的租房纠纷,在各地频繁上演。
  根据中国法律服务网的公开数据,截至2月底,涉疫情法律咨询近5000条,其中有关房屋租赁合同的纠纷占了相当部分。主要表现为:租赁中介企业未经出租人同意延付或拒付租金、续租环节租赁中介企业单方面上涨租金、退租环节暂时无法办理物业交割手续或搬家腾房等。
  为防范和化解住房租赁行业的矛盾纠纷,3月5日,北京房地产中介行业协会率先发布了《疫情防控期间防范和化解住房租赁行业纠纷指引》(下称《指引》),指出新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件,在法律上可构成不可抗力或情势变更。
  但《指引》同时强调,具体到住房租赁合同关系中,还是要结合合同目的、受疫情影响程度、因果关系等因素,按照公平原则确定各方责任。
  北京丰台法院的有关人士向记者透露,案件如通过判决处理,程序需时较长,且涉及金额争议往往会有反复上诉,反而不利于化解矛盾。在实际操作中解决涉疫情新类型合同纠纷的最佳路径通常是调解,实现双方皆赢。
 
  对房东的“道德绑架”
  二月初,租客小李转的一条“朋友圈”让房东陈姨耿耿于怀。
  朋友圈的内容是国土资源房屋评估和经纪协会的倡议书,倡导出租房屋的业主们适当减免租金。小李没在这条内容上评论,但加了个睁大眼睛表示期待的表情。
  陈姨刷到这条朋友圈后,陷入了纠结。
  平时和小李的关系和谐,小李按时交租,房子也弄得干净,算是理想的租客。但眼下自己经营的盲人推拿店,因为疫情的关系已经关了一个月了。自己店铺的租金没人给免,如果还给人免了房租,那就真的是入不敷出了。
  租金免不免?疫情之下,对于房东来说的确是一个有关道德和财富的选择。免的话,自己白白遭受损失,尤其是对于那些靠房租生活的家庭更是不易。不免的话,似乎又显得有些“不近人情”。
  好在租客没有再发文章进行“道德绑架”,陈姨想了许久后,主动减免了小李三分之一的房租,也算是“共度时艰”了。
  相较于普通的房屋租客,像陈姨这种店面租户的压力更大。陈姨的店租在广州市科韵路附近,一个月的租金8000元,现在一个月没开业,等于租金白白打了水漂。
  “这一带的商户其实有向店铺所有人提议减租,但是并没有消息。”陈姨表示无奈。
  1月25日到2月29日,万达集团对广场内商户租金及物业费实行全免政策受到了广泛热议。据统计,此次万达减免的金额超过40亿元。兴业证券分析师王家远认为,万达集团与入驻商家本身属于利益共同体,帮助中小微企业抵御部分风险,从长远来看既是企业履行社会责任,也是一种自救行为。
  为了帮扶中小微企业,目前各地均推出了各种减免房租政策。
  拿广州来说,2月7日,广州市政府出台了《中小微企业十五条》中,对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业,减免2020年2月份和3月份物业租金。承租市属和区属国有企业物业经营的专业市场开办方应减免2个月商铺租金。
  当然政府层面的减免房租政策,仅限于承租国有资产类经营用房的中小微企业,并未对个人减免房租做强制规定。对于私人的“租公租婆”减免与否,还是鼓励为主,具体要看实际情况。
 
  长租平台,挺得住吗?
  中介平台在此次疫情当中的争议是最大的。
  2月起,各地业主开始收到一些公寓平台的通知,要求业主给予免租、减租、延期付款等优惠。普遍是要求业主免租一个月,对武汉业主要求免租三个月。
  把房子交给蛋壳公寓管理的王洋告诉《南风窗》记者,在接到平台通知后就再未收到房租。蛋壳说疫情结束后再补交,但并未给出具体日期。
  另一方面,租客能从平台获得的优惠却非常有限,大多是以平台代金券抵房租的形式,且房租天数普遍为10天。这样的操作使得蛋壳等长租平台遭受不少非议,被认为在“无良吃差价”,“发国难财”。
  因受到非议,2月3日,蛋壳发布《致蛋壳公寓租客的一封信》承诺,对武汉租客将会返还一个月的租金,其他城市的租客则根据当地政府发布的因疫情延期返工的天数返还租金。希望和房东一起“携手共渡难关”。
  2月18日,蛋壳更在官微《致广大房东的真心话》中坦承,春节后本应是长租公寓行业的旺季,但今年随着疫情的发展,这个旺季没有了。
  有人不解,1月17日才上市融资的蛋壳,因为一场疫情,会以近似“哭穷”的方式向房东诉苦。但究其深层原因,则是高成本扩张后留下的后遗症。
  2018年的时候,有一则很出名的帖子。贴主是北京天通苑一位业主,透露蛋壳、自如公寓平台纷纷抬价收他的房子。原本预估7500元一月的房子,被他们抬到了10800元一月。
  二房东疯狂抬价抢房的现象贯穿着2018年和2019年。现金流不会撒谎,2018年年底,蛋壳公寓账上现金为10.87亿元,而到了2019年9月30日现金余额变成了3.77亿元,9个月时间减少了7亿元。
  2019年10月,蛋壳公寓招股书显示,公司通过“租金贷”模式获取的租金预付款,占公司租金收入的80%。对于蛋壳这种“烧钱”换规模、流血上市的长租公寓,最怕的就是“不可抗力”。一旦手中房源空置增加,资本风险急剧升高。而这次,还真给他们赶上了。
  一般而言,春节前后是租客退租、换租的一个高峰,如今这个过程被今年的疫情打断,年前囤积了大量空房等待节后的长租平台吞了苦果。
  蛋壳没有公布自己的空置率,业界人士推算已超过20%,以蛋壳的体量,一个月的损失超过2亿元。作为行业龙头,此次“双面操作”的后果,应该不是没有想到,而是已经到了不得不这样做的危急关头。
  为了减少空置率,通过VR看房、在线选房、远程签约等方式的“无接触看房”成了不少租赁公司的新手段,但能带来多少实际转化率仍有待观察。“APP看房和实际带看存在一定落差。房屋空间布局、采光条件单从照片和视频很难完全感受,此外小区环境也看不到。”一位租房中介向记者透露。
  覆巢之下,焉有完卵。疫情下的租房行业,每一个利益相关者都不好过。好在随着疫情进一步得到控制,租房需求的逐渐释放让从业者看到希望。如何努力找到各方利益的平衡点,共渡难关,仍是关键。
  (文中王洋为化名)