sidebar

楼市又在起变化

楼市又在起变化

本刊记者 何治民 | 2020-06-17 | 南风窗

学区房是各种力量博弈的截面,它体现了房价生成机制的稳固。它在提醒:楼市调控,暂时还不能松动。

楼市在众多产业中率先复苏,一线城市的步伐更快,早在3月底,就出现了深圳、上海居民戴口罩看房的信息,4月开始一线城市楼市率先回暖,并逐渐蔓延到二线城市。

同时,4月底,与楼市相关的两个政策让“房住不炒”更加深入。一是北京西城区,中国优质教育资源最集中的区域,7月31日开始实行“多校划片”,相对以往,学区房投资价值将打折扣;一是,住房和城乡建设部办公厅印发了《全国房屋网签备案业务数据标准》,房屋网签备案全国联网落地有了技术基础,意味着未来全国范围内各城市的调控更精准。

后疫情时代,经济复苏正当时。而在楼市,博弈无处不在,最终将走向何方?      


楼市回暖?

楼市回暖比预期的要快一些。一线城市、二线热点城市都走在前面,而不限购的省会城市南宁成了一匹黑马。数据显示,3月份,南宁新房和二手房价格,环比和同比都有不同程度上涨,其中,新房价格同比涨幅达到10%。

作为南宁青秀区某楼盘的一名销售,李涛感受更深刻。李涛回忆,在疫情最严重的时候,他们曾进行过短暂的促销,但疫情稳定后,压抑的购房需求释放,加上项目正在清盘阶段,价格又涨上去了,“和去年年底相比,现在每平方米的房屋价格比去年年底涨了500~1000元不等”。

但客流并不受影响。在刚过去的五一小长假,李涛所在的项目,每天看房的客户多到连40多名销售人员全体出动都接待不了,“忙到连吃饭的时间都没有,每天只能早餐多吃点”。

这一点,广州某房产中介工作人员王玲也有同样体验。她向南风窗记者透露,现在看房的人比2月份、3月份明显多了,“很多时候和客户谈价钱都没有坐的地方”。

李涛仅4月份就成交了17单,收入是平时的2倍,而项目五一小长假,成交总额达到2亿元,几乎是去年国庆黄金周的2倍。

从记者联系的长沙、成都、上海等地方的中介反馈的情况来看,在这些一线和二线热门城市,在疫情最严重的2月份,受房企促销政策影响,当地房价曾有过短暂的回落,但从4月份开始,都慢慢调回正常价格了,甚至还有微涨。

房价上涨大部分源于刚需和改善型需求客户。中指研究院的一份问卷调查结果显示,有超过六成的居民认为目前是楼市的底部,可以提前入市,也有近六成受访者认为2020年下半年新房价格仍然以涨为主。对未来楼市上涨的预期无疑会加快他们入市的步伐。

当众多人的预期转化为行动,楼市回暖不足为奇。国家统计局的数据显示,从3月的房价指数来看,70城中新建商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有6个,同比下降的城市有2个。这也意味着,3月份,68个城市的新房价格与去年同期相比,都有不同程度的上涨。

4月份也延续了这种涨势。据中国房地产指数系统数据显示,2020年4月,全国100个城市(新建)住宅均价中,67个城市环比上涨。

这种涨势也让房企成交额快速上升。贝壳研究院数据显示,4月单月TOP100房企成交金额同比增长127%。

为何楼市得以率先回暖,原因并不复杂,既有房企迫于现金流压力实施的打折促销,给客户营造了楼市出现底部的预期,也有宽松的货币环境让资金易得性提高、房贷利率降低的功劳。

值得注意的是,货币政策和房产调控政策是影响中国房地产发展的两大政策因素,尽管货币环境逐渐宽松,但银保监会一再要求,银行监控资金流向,禁止经营贷等贷款流入到房地产市场的违规行为,且“房住不炒”调控定位并未放松,可见楼市回暖背后经历了多方力量的博弈。


学区房凉了?

4月的最后一天,北京教育资源聚集地西城区一纸文件,在市场上再次掀起“学区房凉了?”的大讨论。

这份文件叫《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,又称“430新政”,有两个重要信息点:一是,7月31日以后,西城区实现“多校划片”,意味着在7月31日之后,花重金入手的学区房也有可能被电脑随机分配到很一般的学位。二是,“原则上六年内只提供一个登记入学学位”,一定程度上,将延长学区房持有时间。

“430新政”犹如在西城区学区房市场投入了一枚定时炸弹,期限为3个月,让西城区学区房市场迎来最后的狂欢。

西城区丰汇园小区归口宏庙小学,这是北京百年名校,可以直升西城区内两所最好的初中。据第一财经报道,新政发布后,就有不少人聚集在小区入口附近进行登记。“自从五一期间开始,从早到晚,每隔十分钟左右,都有人在不同中介的陪同下看房,有时甚至凌晨两点也有人来看。”

成交量也惊人。数据显示,短短2个星期内,西城区二手房住宅成交量已达到1000套,而今年前4个月二手房网签数才702套。

事实上,“多校划片”的举措早在2015年就已提出来。当时,教育部只对含北上广深的全国24个重点大城市提出要求,“热点小学、初中招生要普遍推行多校划片制度”。2016年,教育部正式下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提到“多校划片”举措。

2017年,北京率先响应。过去3年间,北京朝阳区、东城区、丰台区、海淀区相继开始实施“多校划片”。全国范围内,福州、广州等地也纷纷探索“多校划片”,试图缓解教育资源的不均衡,也给学区房降降温。

在中国,学位房兼具居住、教育和投资属性。在过往房地产发展实践中,无论是楼市的低谷还是高潮,学区房都保持着坚挺的价格和喜人的涨势,于是,购买学区房的人似乎永远不愁下一个接盘者,也越发放大了学区房的投资属性,天价的学区房让其教育属性成为一种奢侈品。

可见,在当下楼市“房住不炒”的基调下,选择在中央部委集中分布地、积聚优质教育资源的西城区推出“430新政”,透露政府两个决心:一个是弱化甚至去除学区房的投资属性,让学区房回归教育和居住属性。一是通过多校划片,让优质教育资源在更大范围内分配,让学区房开启教育公平化的试验田。

北京西城区“430新政”如果真能落地,势必会对全国其他地区有示范意义。

事实上,目前市场对学区房的需求并没减少。李涛所在的项目定位为学区房,周边配套成熟,房价均在1.4万元/平方米左右,在当地是中等偏上水平,“从我们统计的数据来看,一半客户的购房需求是为了小孩教育”。李涛对南风窗记者说。

另一个现实是,现有学位无法覆盖适龄儿童的入学需求。在南宁某新区,已经出现了学位不够的情况,经市教育局协调,只能将多余100多名学生转移到隔壁的区域入学,而在转移入学的学位分配中,购房时间是首要的参考信息,这意味着越早入手学区房,在获得隔壁学位时能优先分配。而这一做法并不是南宁的独创,不少地区都在用。

南宁尚且如此,优质教育资源的一线、新二线城市的情况就更不用说了,可见,学区房的需求不减,在优质教育资源有限,学位供给不增加的现状下,要想改变学区房的市场逻辑,是另一场艰难的博弈。


多方博弈  

后疫情时代,尽管楼市开始回暖,但依旧存在诸多不确定,因为各方博弈仍在继续。

各方博弈主要有两种:一种是央地的博弈。今年以来,央行、银保监会、财政部、统计局等多部委密集发声,中央态度明确,继续坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,但地方一直在试探,2月份以来,约10个城市推出松绑政策但都活不过一天,各地只好利用“一城一策”的原则下,转而从供应端发力,支持困难房企,如不少地方出台延期或分期缴纳土地出让金、延期申报和缴纳税款、调整土地出让金保证金比例、降低预售监管资金比例等措施。

另一种是经济复苏、市场需求与政府调控的博弈。为了应对疫情,助力经济复苏,央行已经进行3次降准、2次LPR降息,市场流动性宽松程度显而易见,从M2的数据就可以体现出来,截至2020年4月末,M2同比增长11.1%,创下2017年1月以来新高。

值得注意的是,货币宽松并不意味着楼市一定回暖,重点在于能否转化为需求。现实是,在“房住不炒”定位下,先有经营贷违规入楼市被及时纠偏,后有北京西城区“430新政”后学区房交易大涨,各地学区房需求不减,6成刚需认为楼市底部已到。

在“房住不炒”下,楼市处于双重博弈中,未来将走向何方?可以从房企在土地市场的举动寻找答案。中指研究院数据显示,2020年1-4月,土地市场呈现以下几个特点:其一,全国TOP10城市土地成交量价齐升,其中成交总额较去年同期增长近4成;其二,房企集中在一二线拿地,且4月拿地活跃。具体来说,今年1-4月,Top100房企累计拿地金额比去年同期下降了7.1%,但仅4月单月,它们的拿地总额同比增长7.2%,环比增长108.9%。

土地市场是楼市的先行指标,也从侧面反映了房企看好未来楼市发展。但“市场潜力”到底如何呢?据2019年央行调查统计司的数据,我国城镇居民住房拥有率高达96.0%,房贷也占家庭总负债的75.9%,据《2020年一季度宏观杠杆率报告》,居民杠杆率也从2019年年末的55.8%升至57.7%。

不难看出,城镇居民加杠杆的能力大不如从前,在中央“房住不炒”的定调下,一二线城市的房产火爆,很难带动全国楼市再上新台阶。

但另一个细节不容忽视,虽然城镇居民户均拥有住房1.5套,超过四成家庭拥有两套及以上房产,但刚需家庭占比不到六成。的确,现在城市限购依旧没放开,但去年12月底,中央办公厅和国务院办公厅联合发文,要求各地全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件,在中国,人口在200万~300万的城市有14个,大部分为省会和都市圈内经济发达的地级市。

这不仅是户籍制度改革的重要一步,也将加速人口城镇化,推动新一波人口流动,特别是都市圈内城市之间的人口流动,也在为楼市未来发展储备需求。

(文中人物为化名)