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大湾区的城镇化新进程

大湾区的城镇化新进程

黄冬咚

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1989年国际著名地理学家戈特曼提出世界六大城市群时,当时的珠三角地区还处在乡村城镇化“小聚集、大分散”的发展格局中。经过短短三十多年的高速城镇化,这一区域已经迈入了世界城市群的行列。

从头部房企的布局中可以看到,土地储备规模与结构与业绩的关联度越来越大,它考验的是房企对城市市场的敏锐度,以及决策的精确性。

一个有意思的视角是,“全球第一房企”碧桂园也是崛起于珠三角的阡陌之间。在顺德北滘,这家企业完整经历了珠三角从乡村城镇化的典范转身为城市群发展的“珠三角模式”,并在全国布局的业务上深度参与了整个中国城镇化的历史进程。


大湾区,在集聚中走向平衡

今年财富五百强排行榜出炉,碧桂园以147名收获了“全球第一房企”的称号。榜单上的房企仅有5家,而且都在中国。中国是个大国,人口基数大发展潜力大,所以说中国房地产的龙头就是世界房地产的龙头。


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榜单显示,碧桂园以703.35亿美元的营业收入成为全球上榜房企中的第一名,同比大增22.7%;利润为57.25亿美元;净资产收益率(ROE)为26.2%,在上榜房企中排名第一


近期碧桂园的中期业绩出炉后也引发了广泛的市场关注。2020年上半年,碧桂园实现总收入约为人民币1849.6亿元,毛利约为人民币448.9亿元,净利润约为人民币219.3亿元。截至6月30日,共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元,权益回款率高达94%,连续五年高于90%。

财报数据中的一大亮点在于,即便是处于全方位承压的社会环境下,碧桂园销售业绩依然节节攀升,这是财务稳健的基础。数据显示,上半年公司实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿,继续位居行业前列,在第三方机构克而瑞统计的全口径销售额排行榜中,碧桂园销售金额3723.1亿元,稳居行业第一。

这是一家长期跑赢市场的房企,深耕三四五线城市,投资于城镇化,得益于城镇化。而它的全国化布局并不代表是全线布局,在已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大城市群,大多数货量的分布符合人口流动趋势。

这些年来,全国遍地开花建了很多新城,有数据显示中国90%以上的城市都建了当地新城,但是大概三分之一的城市人口出现了负增长。按照国际经验,人口会加速往大都市圈转移。比如这两年,广东整体落户的门槛有很大的放宽放松,除了超大城市外,大中城市都在放开放宽落户限制。


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此外,有学者研究发现,中国城市和城市之间的房价差异,仅由外来移民占比这一个变量就可以解释41%的差异,而历史上移民占比变化率又可以解释城市间房价差异的10%,这两个和城市化进程相关的变量共解释了中国城市间房价差异的51%。在未来,中国的经济活动发展的趋势就是高度空间聚集的,大城市群还会持续吸纳更多的人口。

中国增长就是城镇化的历史,是释放人力资本的历史。基于人口流动趋势和城市发展规律,碧桂园顺势精准布局了中国的五大城市群,利用土储的深度聚焦来提升企业的竞争优势。值得注意的是,2020年上半年,碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中,有近一半位于粤港澳大湾区,包括佛山、惠州、广州、东莞。

具体来看,截至2020年6月底,碧桂园在粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元,潜在的权益可售资源达3182亿元,权益可售资源合计6270亿元,开发价值巨大。其中,目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1379亿元,潜在权益可售资源约2715亿元。


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数据来源:碧桂园《2020年财政年度:中期年度业绩报告》


粤港湾大湾区是中国近年来在区域经济上的改革和发展的重大亮点。在区域内部虽然经济和人口都在向广深集中,但是城市之间人均GDP差距在这种经济集中的过程里不断缩小,从集聚中走向平衡。

以超大城市为带动的粤港澳大湾区将成为下一阶段中国经济发展的龙头地区。根据国际城市群的发展规律,在粤港澳大湾区,城市群内部大城市和中小城市在未来发展态势上将与周围的城市连成一片,这个过程中将存在更多基础设施和住房用地的增量空间。

粤港澳大湾区一经设立就是朝准国际一流湾区和世界级城市群。可以说,在上升的中国国运里,碧桂园抓住粤港澳大湾区建设的历史契机,就是抓住了增长的主航道。


强调品质的新型城镇化

城镇化是目前中国经济增长的最大动力之一。根据2018年的数据,在上海、北京、天津三大直辖市之后,第一经济大省广东的城镇化率均已突破70%大关。其中,粤港澳大湾区核心城市的人口城镇化率已经超过了85%。

与此同时,在城镇化水平已经较高的区域,城镇化重点已经转变为在提高城镇化的质量以及城镇化的结构方面。从这个角度来说,高度城镇化的粤港澳大湾区对中国城镇化实现转型发展具有极大的借鉴意义。

以该区域的城市为样本,我们可以发现许多城市城镇化的核心就是建工厂,以工厂为核心建城市,完成基本的原始积累,这是城市化的第一步。而城市化的第二步,则是要提高城市管理水平,提高城市承载力,吸纳更多的人口,让城市的毛细血管发育。


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北京大学教授徐远曾总结了经济增速的“三个反超”,指的是大城市对中小城市的反超,消费型城市对投资城市的反超,服务型城市对工业型城市的反超。这三个反超,说明以服务和消费为基本特征的大城市,已经取代以投资和工业为基本特征的中小城市,成为经济发展的主战场。

这与碧桂园的发展哲学不谋而合。碧桂园每年的年报里几乎都会提到中国城镇化的大势带给碧桂园的幸运,而它另一朴素的观念是,希望带给更多人更美好的生活——以品质服务为关键。

面对严峻的行业形势,今年初碧桂园集团核心管理层就提出了“一率五力”。在今年八月碧桂园集团管理会议上,莫斌针对“一率五力”作出了进一步阐释。高效率是一定要做好前置策划,做到有效的高效率;而成本力是以成本为抓手,达到最优成本,不浪费、提品质;产品力方面,要读懂标准化,围绕质量管理“十项重点工作”做好基础产品力的升级。

在营销力方面,则要加强以客户为中心,增强客户感知度。服务力方面,是为客户提供全过程的服务、一辈子的服务。而科技力方面,除了发力智慧建造、机器人餐饮、现代农业等新业态,还要借助科技提升企业管治,达到“极简组织”与“极高效率”。

“一率五力”提升全周期竞争力,是适应新型城镇化的管理哲学。这次管理会议上,围绕企业竞争力,这样一个庞大、复杂的商业组织提出了“怎样才能进步”的问题。以洗手间的设计为例,如何能避免老人家被绊倒?如何更有效地防止下水道返臭、降低污染风险?如何通过改善更多细节,为客户提供更优质的居住体验?

一个洗手间的学问都这么大,更何况是整个项目的全过程呢?如果没有正确的经营理念作为指引,航向可能走偏。正如莫斌所言,“碧桂园追求高质量的发展,不是追求单纯的规模增长,而是追求全面的发展。”

高品质、高服务的住宅打造是一方面,另一方面,未来该城市群在区域间的基础设施和经济一体化会更加紧密,中心城市的影响力和辐射作用会加强,如何开拓城市空间建设新模式成为房企战略布局的关键。

还是以湾区城市为例,从“东莞的科技中心”松山湖与东莞其他镇区在后金融危机时期发展的表现看, 依靠技术进步和人力资本的“内生式发展模式”有助于保持经济水平与城镇化的持续增长。


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东莞松山湖中以国际科技合作产业园


位于松山湖的中以国际科技合作产业园就是碧桂园打造的纯产业标杆项目。碧桂园拥有庞大的战略合作伙伴及全球产业资源,通过对接以色列创新中心、以色列理工大学等创新资源,导入以色列源创新科技和产业项目,能助推大湾区产业生态的进化升级,增强城市吸引力、创造力、竞争力。


湾区的科技竞争力

在新一轮创新产业竞逐与成果快速转化中,粤港澳大湾区展现出打造世界级产业集群的雄心。在这一区域,以科技、知识与管理等为核心的“知识源导向”模式,正逐步取代以往以资源、土地与人口等要素为主要驱动力的“资源导向”模式,并成为该地区城镇化新的持续增长源。

在此背景下,碧桂园也在多元化中穿越迷雾,走上另一条更具技术色彩的道路,迸发出巨大的动能。从直接服务于主业的建筑机器人,到颠覆行业的餐饮机器人,以及对外输出更多的智能制造设备,碧桂园正发挥自身优势,布局全产业链内循环,极具标杆意义和研究价值。


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去年初,头部房企碧桂园以成为“科技公司”的姿态出现在了公众和竞争者面前,明确地产、机器人、现代农业是公司未来三大重点业务,提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位,指明了科技创新转型升级的方向——围绕其地产主业挖掘新市场和新动能。

通过近三十年的新型城镇化建设经验,碧桂园深谙建筑机器人的市场产品需求。2017年碧桂园就计划研发人工智能建筑机器人,并且已经研发成功。如今,碧桂园已经有多种建筑机器人深度参与工作,凭借几乎覆盖房地产开发所有环节的“一条龙”开发模式,碧桂园可以利用机器人实现相关环节工序的标准化操作,生产运营效率更高,质量也更加可控。

截至2020年8月14日,碧桂园旗下的机器人公司博智林已累计递交专利申请2314项,获授权567项,在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款,其中35款已投放工地测试,填补行业空白,其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

而餐饮机器人的作用在疫情期间已为公众熟知,不仅在日常运营中省下了不少人力成本,在改善公共卫生方面的价值更是体现得淋漓尽致。疫情过后,餐饮机器人行业将迎来餐饮业逆势而上的机遇,向着更大的市场再次进发。


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2020年,碧桂园机器人餐厅的布局主要在粤港澳大湾区内。目前,在顺德碧桂园已建成2000平方米现代化实验型中央厨房,同时在东莞市麻涌镇建设了30000平方米大型中央厨房,以此为供应链的据点,能够辐射周围300公里以内的范围。从粤港澳大湾区到全国,碧桂园正有序地把机器人业务推向更高的高地。

在产业链后端,碧桂园还在深圳跨界投资打造了的首个机器人产业园,以机器人研发零部件制造、芯片研发封装、精密仪器等为主。这一布局意味着碧桂园已经完成了从单一地产商到城市运营商甚至智能制造商的角色转换。在被誉为“广东硅谷”的惠州潼湖生态智慧区,碧桂园同步打造了一个潼湖科技小镇创新小镇,在这里依托大湾区的产业和区位优势,构建一个世界级物联网和智能控制产业基地。

此外,碧桂园在湾区打造的凤凰国际智谷这类高品质的小户型居住空间,正好能满足事业起步阶段的年轻人的需求。高科技人才的安居落户,能促进外来人口市民化的发展,还会进一步增强创新产业的吸引力,而这种以企业为创新主导力量的模式内生动力更足,更能促进城市发展进一步良性循环。

在急速推进的城市化下,乡土社会也已经解体了。又恰逢数字技术和智能革命的时代,只有现代化的都市和乡村,才能充当中国经济的稳定器,大规模、现代化的农业生产,才是社会稳定的重要保障,身处粤港澳大湾区的碧桂园深谙这一点。


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碧桂园农业五大核心业务板块


为此,在现代农业方面,碧桂园也投入了研发的高科技力量。碧桂园农业不只是耕耙播收,而是将成为以科技为基础的现代农业系统方案提供者和服务商。比如与深圳华大基因,以及国内外科研机构深度合作,在分子育种、基因编辑、智慧农业等方面形成核心竞争力,打造新型农业。

一方面,高科技农业全产业链可以带动农民增收致富,助力国家战略实施,另一方面通过自身循环体系的研发、生产和销售,碧桂园可以为更多人提供安全、实惠、丰富的农产品,进而为地产主业增添附加值,而这远不是其“农业版图”的全貌。

在爆炸般成长的新生市场中,碧桂园承受着内外部挑战所带来的巨大的压力。但“科技梦”,“现代农业梦”等并不是噱头而是企业的变革,更是它基于新型城镇化的深刻理解。在这个高科技版图内,碧桂园已经打通了各个价值链条,给主营业务“插上了翅膀”,让我们看到大象在起舞的同时,还在成长、进化。