2021年2月27日，北京东四环百子湾，广华新城居住区
楼市到底怎么变？实在不好下判断。这里集中了中国家庭最重要的财富，关系着很多人的一生，因此，给出答案是一件要负责任的事情。
不过，我们可以先弄清两个关于资产价格的规律。一个是动量效应，一个是避险效应。
动量效应也可以叫作“惯性效应”，它指一支股票的收益率变动有强大的动量，会较长时间延续着原来的运动方向前进，即强势股票未来也更容易强势，收益率高的股票未来更容易收益率高。很多人搞所谓“趋势投资”，就有点这个意思。
避险效应则是指在市场好的时候，人们会翻炒垃圾债券（一些没有产业的“产业新城”，就类似于楼市的垃圾债券），垃圾债券的价格会快速上升。但遇到市场变化，人们会第一个抛售垃圾债券，转而持有优质债券，比如国债。因此，曾经最火爆的垃圾债券跌得最狠。
当然，以上这些规律用在楼市并不一定适用，更不意味着楼市的“核心资产”永远涨。这个世界，从来没有过什么永远涨的“核心资产”。未来，也不会有。
然而，弄清城市的分化，资产的分层，对于理解正在发生的变化，无疑还是有价值的。
追赶一线的强省会
讨论楼市，人们往往先想到北上广深四大一线，其实这是一种偏差。从人口意义上讲，一线城市只能代表中国楼市的一小部分，更多的中国城市人口都居住在省会、计划单列市、地级市，还有县城。
省会是一个特殊的存在，居住在省会的中国城镇人口显然远远多于四大一线城市。
一线城市只有四座，按照2020年的数据，如果我们把四大一线城市常住人口加总，那么中国大约8千万人居住在一线城市。但省会居住的人口远远多于这个数字，仅仅是其中的“强省会”，就有大约1亿人居住。
目前，国内常住人口超过1000万的特大城市就达到了18座，其中，有9座是省会，分别是广州、成都、西安、郑州、杭州、武汉、哈尔滨、石家庄、长沙。即使把广州作为一线城市排除在外，剩下的8座省会城市其常住人口也几乎和四大一线城市相当。可以说，这里是一线城市之外的另一个中国楼市。
省会城市的崛起速度，超乎想象，“超级网红”成都是一个典型。很多时候，有些趋势的发生总是静悄悄的。
先看一组数据：2020年，四川省的GDP是4.9万亿元，成都是1.77万亿，占比36%；而在2010年，四川省的GDP是1.7万亿，成都为5.89千亿，占比34.65%；时间再回溯到2000年，四川省的GDP是0.4万亿元，成都是1.16千亿元，占比29%。也就是说，21年的时间通道之中，成都的GDP在全省的占比提升了大约7个百分点。
GDP只是一个经济的总量概念，在经济总盘中，特定的产业结构还能进一步提升城市对资源的吸引力。第三产业中的信息服务业和金融服务业既能产生高薪，也具有很强大的扩张弹性，它创造就业岗位的能力很强，这就等于提供了巨大的楼市购买力。
换句话说，一座城市的信息服务业和金融服务业的强大程度，很大程度决定着它楼市的“层次”。
先说信息服务业，不用说数据，只说现象即可。“国民级游戏”王者荣耀主要在成都开发，就是成都信息服务业发达的一个缩影。而且，这是一个产业链，成都的游戏、动漫产业存在着不容小视的产业集群，王者荣耀的诞生只是一座城市的产业基础雄厚之后，自然会产生爆款产品的结果。
再看金融。成都的存款总额在全国各大城市中，长期稳居第六，位于杭州之后。尽管成都和重庆不时有名次上的互换，但成都在多数时间更加占优。2020年，成都存款总额为43654亿元，而重庆为42854亿元、南京40056亿元。成都打败了经济发展水平相当的直辖市，也打败了经济水平更高的东部发达省份的省会。
存款并不一定代表金融产业的真实发展水平，但它显然代表了对金融资源集聚能力，这种集聚与资产价格之间，无疑有着一种正相关关系。
一直以来，很多人会有疑问，为什么感觉成都的房价会比重庆要高？特别是不少对成渝两地都熟悉，或者在调控和限购之前，在两地都有置业经历的人，更是有这样的感觉。
这个问题，其实根本就不是问题，它是中国目前的地方治理架构决定的。
治理因素与楼市
中国2001年加入WTO，经济迅速起飞，同时也不断倒逼我国的要素市场改革。但不容否认，国内的要素流动一定程度依然存在跨省流动和分省分割并存的状态，二十年来，这种并存状态正是一线和非一线城市分化的内在推动力。
首先，市场化的产业资本和金融资本，以及最具企图心的优质人才的跨省流动不断强化，它们助推着一线城市大企业集群和高收入群体的崛起，这正是一线城市的经济和社会底盘。
另一方面，相当多资源依然存在省级行政区之间的分割。这意味着省会的一家独大，但反过来也意味着，省会或者一个省级行政区的核心城市、直辖市核心城区对资源的集聚只能局限在本省、本直辖市范围之内。它们对省外、直辖市之外资源的吸附力并不强。
这正是一线城市和非一线城市的根本区别。一线城市可以用自己强大的产业（大企业和金融机构）和全国性要素市场（比如交易所）在全国范围内吸附资源，它们的辐射力早已超越省域。但非一线城市不行，最多只能省内称霸。
然而，省内称霸已经很了不起。
1997年，重庆升级为直辖市，政治地位的升级意味着金融资源和政策倾斜，重庆无疑有了更大的发展空间。但另一面是，和四川省的分离意味着重庆对四川东南部的吸附力必然会出现衰减。在1980年代初，重庆即是享有省级经济管理权限的计划单列市，对四川东南部的吸附能力很强。
对成都来说，它已经完全没有竞争对手，将在省内一家独大，独享对全省的资源的吸附优势。四川省的人口为8.37千万，而重庆为3.2千万，论人口不是一个量级的。换句话说，经济发展水平差距并不大的两个省级行政区，8千万人中的富裕人群和3千万人中的富裕人群，所能支撑的楼市，在广度和深度上显然都是不同的。
在中国的城市中，省会一直都是最被低估的存在群体。除了西部的成都，长三角的合肥、南京等省会的黑马突进，同样说明了省会的独特优势。它们总能从当前的经济治理架构中，找到专属于自己的某些发展动力。
2000年，合肥GDP为325亿，全国排名80多位，和中西部的一些地级市差别不大。2020年，合肥GDP已经达到 10046亿，增长超过30倍。这种增长速度堪称“神话”，背后原因很大程度在于安徽的强省会策略。
从近代开始，安徽的发达城市都位于南部的长江沿线，安庆、芜湖和马鞍山等集中了安徽的工业和城市人口，省内发展并不平衡，因此需要合肥这样一座在地理位置上位于中部的城市来承担对全省的带动。当然，带动和辐射的另一面，也是吸附。
合肥自己在产业战略的选择上，也不断跟对了趋势，踩对了风口。但不容否认，如果合肥只是普通的地级市，不是省会，被称为中国城市中“最牛投行”的故事也很难发生。
作为邻省的省会，南京的20年的发展速度不如合肥，但这是因为南京基数高。即使基数高，南京20年时间，也差不多增长了14倍。实际上，南京越来越具有强省会的格局。最近10年，南京的GDP增速都是高于全省经济“老大”苏州的。2020年，苏州GDP增速3.4%，南京为4.6%，超过1.2个百分点。作为增速，这是不小的差距。
但苏州作为“最强地级市”的地位，依然短期内不会改变，它只是在进行内部结构的调整。而且，苏州的存在，有种非常特殊的意义，它告诉我们，在绝大多时候，市场对城市的选择比城市的行政级别更重要。
在观察中国城市经济以及与之相关的楼市问题的时候，这个视角会带来很多信息。
“中坚”和“其他”
在目前全国共有的18座千万人口城市中，有三座特别特殊的城市，它们都是地级市，其中，苏州和东莞非常有代表性。另一座是临沂，临沂和前面两座有所不同，暂时不讨论。
苏州和东莞共同的特点在于都是城市群中的“次级龙头”，它们接受龙头城市的辐射，苏州直接受到上海的辐射，而东莞主要接受深圳的溢出，也有一部分广州的辐射。它们都是制造业城市，服务业并不强，并不会产生大规模的白领、金领群体，但它们的楼市近年也呈现出强势的特点。
原因主要有两个方面。首先，虽然以制造业为主打，但由于制造业的规模足够大，产业链足够完整，大量的企业主成为了最初的富裕人群，他们可能倾向于在临近的一线城市置业，但也有本地购房的需求。
另外，由于上海、深圳近年的房价上涨或限购，对苏州和东莞产生了强大的溢出。比如，东莞的松山湖片区是华为终端部门的重要基地，大量的华为员工在这里购房。其实，这里的购房者并非都是华为员工，相当一部分也是深圳其他企业工作的年轻人。他们看到了华为带来的产业集聚，以及相对高薪的华为员工集中置业带来的资产增值可能，于是在这里下手。
苏州和东莞，在经济实力上，尤其是制造业上看，无疑是两个最强的地级市，其中苏州在体量上更为领先。2020年，苏州的GDP为2.02万亿元，是总量排名最高的地级市。那么，最低的地级市是谁？中国的地级市超过300个，但显然，很难想象有人会发布一个突出总量最低地级市的“官方排名”。
我们可以看看网红鹤岗，它是和苏州是“同级”的城市。2020年，鹤岗的GDP是336.39亿元，也就是说，同样都是地级市，苏州的总量几乎是鹤岗的60倍。
其实，鹤岗并不是总量最少的地级市，幅员辽阔的中国，和苏州这样的“最强地级市”相比，差距在50倍到100倍这个区间，也并不让人意外。此外，中西部的地级市甚至省会的房价，比不上东部的县级市也并不算新闻。这是自然条件和地区差异的结果，也是市场机制的作用之下，要素自由流动的效应被不断放大的必然。
还有一个城市群体是计划单列市，排除作为一线城市的深圳，从北到南，有大连、青岛、宁波和厦门，它们在该区域内部都发挥有明显的龙头作用或者是龙头之一。这些城市的楼市在区域内，也是较为强势的存在。
计划单列市有着“计划”二字，其实刚好相反，它们一直都受益于市场的选择。正是因为它们一直都有较好的市场基础和产业积累，才被国家纳入计划单列，从而期望它们摆脱地方经济管理体制的制约，放开手脚发展，带动更多的人共同富裕。
强省会、最头部地级市和计划单列市，三个群体构成了中国一线之外的另一种核心楼市。某种意义上讲，它们比一线城市更能代表着中国楼市。
首先，它们在人口数量上超过一线城市群体，更具有广泛的代表性和普适性；其次，在公共服务的质量和数量，以及普通人居住的体验上，它们与一线城市之间也并不存在“代差”，这些城市依然是中国经济发展和城市治理变革的主要承载者。因此，它们被称为中国楼市的“中坚阶层”。
在“中坚阶层”之下，则是“其他楼市”，包括了绝大多数地级市的楼市，乃至一些兴起房地产热的县城。不过，即使是这样的楼市，它们依然可能拥有榨干“六个钱包”的能力。其实，这样一些楼市，讨论必要性已经不高。
无论一线龙头，还是“中坚阶层”，也不可能永远涨。尤其是一些地方搞新区、摊大饼的卖地模式，让城区扩张早已超越了自身产业的外溢极限。那么，处在边缘地带的“新区”，必然最先感受到变化，即使是较为强势的城市，也难逃这个规律。
房价本质上是一种货币现象。换句话说，是纸面的财富、电子记账的数字，要让它发生变化，并没有那么难。